– Виталий Петрович! Как простой собственник жилья может отделить, что называется, мух от котлет, глядя в платежку? За что мы можем спросить с управляющей компании, а что остается вне пределов ее сферы ответственности?
– Спрашивать с нас можно за содержание и ремонт жилья. Это название взято строго из Жилищного кодекса. Однако правильнее переименовать эту строку просто в содержание жилья, потому что она – это фактически содержание, а не ремонт. Попробую объяснить, почему.
По сути, за что мы платим? За воду – понятно: сколько потребил, за столько и заплатил, за электричество – то же самое. Все вопросы по поводу стоимости этих услуг надо адресовать непосредственно к их поставщикам: Водоканалу, энергетикам. Надо четко понимать разницу: есть коммунальные услуги, есть жилищные.
Первая строка – это жилищная услуга. То есть оплата услуг управляющей компании. Что же в нее входит? Во-первых, это то, к чему мы привыкли. Та же самая квитанция напечатанная. Ее не кто-то там где-то печатает, ее печатают на наши с вами деньги, и выпускает ее жилищная компания, которая занимается управлением дома. Соответственно, содержание всех служб, печатание, техника, бумага, расходы на электричество, коммуналка – все это в сумме уже складывается в расходы первой строки. Потом паспортные столы, учет граждан. Мало того, что нас зарегистрировали в квартире, надо прийти, сдать паспорт, потом получить его с пропиской. Содержание паспортиста, оператора, который все это складывает, ведет сложные расчеты по формулам 307-го Постановления правительства. Мы же хотим к кому-то прийти, чтобы у нас взяли справку, что мы уехали на дачу жить, что мы отсутствовали. Мы хотим, чтобы была возможность прописать кого-то, выписать, произвести перерасчет. Но человек, который этим занимается, должен зарплату за это получить. Это время, работа, это ресурсы. Чтобы было куда прийти, нужно помещение, его надо обслуживать, убирать, это же все не берется из воздуха. Никто это не финансирует, все это содержится за счет первой строки.
– Но ведь помимо паспортиста и платежек управляющая компания еще что-то делает? Та же уборка территории...
– Совершенно верно. Дворник. Его работа тоже заложена в первую строку. Так дворника еще надо инвентарем обеспечить, купить ему метлу, лопату. Дворник уходит в отпуск, болеет иногда. А значит, еще отпускные и больничные ему выплатить. Подытожим: учет, расчет, бухгалтер, паспортист, оператор… Бухгалтер начисляет зарплату тому же дворнику и инженеру, бухгалтер должен подавать декларации, начислять налоги. Кадры. Нужны? Нужны. Нужен инженер по технике безопасности и охране труда. Таковы требования закона.
– И это мы еще не добрались до тех, кто непосредственно обслуживает дом!
– Сейчас доберемся! Слесарь. Многие жильцы говорят: “Непонятно, что он делает! Он что, по подвалам каждый день ходит?” А на самом деле состояние сетей – не самое лучшее. И именно слесари проходят, проверяют, если надо – перекрывают и меняют. Слесарь бесплатно работать не будет. Зарплата нужна хотя бы минимальная, чтобы он что-то делал. При этом со слесарем должен работать сварщик – иной раз задвижку не сдвинешь. Сварщику нужен сварочный аппарат. Вот еще люди, вот еще социальные выплаты.
Инженеры-теплотехники налаживать системы должны? Должны. Развоздушивать систему отопления, следить, чтобы она правильно была заполнена. А хорошего инженера задешево не найдешь, если мы, конечно, хотим получить качественную услугу… Аварийная служба. Это и бензин, и материалы элементарные, техника, которую тоже надо обслуживать. А снег убирать, а сосульки сбивать, вышки… Но это уже дополнительные услуги и расходы.
Служба по работе с населением должна быть? Должна. Кто-то должен принимать людей, домкомов, организовывать, проводить собрания. Те же самые договоры управления – их должен кто-то на чем-то печатать. Заключать договоры с поставщиками, учитывать количество по каждому дому, вести энергобаланс каждого дома – сколько потреблено, сколько начислено, сколько перечислено. Взыскивать задолженности.
Вывоз мусора. Это дорогое удовольствие. Чтобы среднюю кучу крупногабаритного мусора, опилованные деревья со двора вывезти, нужно заплатить порядка 10 тысяч рублей – КАМАЗ, погрузчик, четыре талона, доступ на свалку…
– Но ведь помимо всех прямых расходов УЖК еще и налоги платит с этой строки?
– Совершенно верно. Сейчас, чтобы начислить рубль, мы должны 34 копейки отдать государству с этого начисленного рубля. В итоге с тысячи это уже 340 руб. 34% социального налога – налоговая нагрузка.
И когда мы берем фактически в разы возросшую стоимость бензина, электричества, коммуналки и все это в сумме складываем, то понимаем, что за последние 10 лет это все выросло в разы. Сопоставляем с первой строкой: она росла не более чем на 8% в год изначально от минимальной суммы. По первой строке начинали платить 3–4 рубля за квадратный метр, а сейчас достигли 7 рублей. И сейчас реально уже не приходится говорить о том, что за первую строку можно что-то собрать.
Если взять типовую пятиэтажку, то тех денежных средств, которые остаются после уплаты налогов, не хватает почти ни на что. О каких ремонтах после этого может идти речь?
– Виталий Петрович, а какова вообще структура расходов управляющей компании? Раскройте тайну, объясните на примере: эта долька – для ежа, эта долька – для ужа...
– Никакой тайны нет, все документы, все наши доходы и расходы доступны, с ними могут ознакомиться все желающие. Первая строка – это управление, куда входят квитанции, паспортисты, операторы, абонентский отдел, который занимается расчетами, отдел по работе с населением, директор, без которого тоже нельзя.
Если представить эту самую первую строку в виде торта, то самый большой кусок отрезает управление – 47%. Второй кусок – 30%, он уходит на весенне-осенние осмотры и обследования домов, на слесарей и инженеров, которые готовят дом к сезонной эксплуатации. Третий кусок – 13%, это расходы на дворника. Четвертый кусок – 10%, аварийная служба.
– Это Вы в процентах рассказали. А если в рублях? Из первой строки моей платежки?
– В среднем вы, как собственник, платите 6 рублей 04 копейки за 1 квадратный метр. Из них 2,81 руб. в апреле вы отдали на управление, 1,81 руб. – на проведение весенних и осенних осмотров. 65 копеек в апреле вы отдали за то, чтобы работала аварийно-диспетчерская служба, чтобы в любое время суток девушка вашу заявку приняла, и аварийка приехала. 77 копеек вы отдали на оплату услуг дворника. Так распределяются расходы на содержание дома, и везде они одинаковые. Такая система действует не только в Тамбове, но и по всей России.
– С моей площадью получается 235 рублей в месяц. То есть за год я, как собственник жилья, отдаю по первой строке 2 826 рублей за стандартную панельную однушку. Вроде бы и немного...
– А большинство жильцов считает, что много. Часто бывает обидно слышать такие несправедливые слова: мы, дескать, кормим сотрудников УЖК. Нас не кормят, мы выполняем свою работу. Давайте посчитаем вместе.
Возьмем средний дом – 3 000 квадратных метров. Это обычная шестиподъездная пятиэтажка. Средний тариф – 6,8 руб. за кв.м. В итоге 20 400 в месяц получаем со всего дома. Но до 10 числа платят не более 60% жильцов. Далее с этой суммы нами платится налог 18%, остается 16 728 рублей. Из них с одного дома в 90 квартир на управление идет 7 850 рублей. Надо ведь выпустить квитанции, заплатить за перечисление – ведь на почте или в банке с нас берут процент, плюс за инкассацию процент… Затем – те же строки: инженеры-слесари, осмотры – 5 000 рублей, дворник – 2 130 рублей. Аварийка – 1 968 рублей (один только выезд аварийки стоит тысячу рублей). Они в праздники и в выходные работают, и даже ночью.
Это все обязательные услуги, которые регламентирует Жилищный кодекс (содержание общего имущества), федеральное законодательство (технический регламент о безопасности зданий, строений и сооружений), пресловутое 307-е Постановление правительства, 491-е Постановление правительства о содержании общего имущества многоквартирных домов, 170-й приказ Госстроя, который регламентирует порядок содержания.
Дом может сам собой управлять – непосредственное управление. Экономически выгодно, если там 2–3 квартиры. 90 квартир не организуешь.
– А что бы Вы посоветовали недовольным?
– Недовольные могут попробовать организовать непосредственное управление. Такая форма управления существует. Однако экономически это выгодно, если в доме 2–3 квартиры. Трем семьям гораздо проще договориться о совместном ремонте труб или крыши. Другое дело – дом многоквартирный. Жителям с первого по седьмой этаж трудно доказать, что надо ремонтировать кровлю, а собственников квартир на верхних этажах не очень волнуют проблемы подвала. Практика показывает, что 90 квартир не организуешь.
Если хочешь получать качественную услугу, можешь нанять себе отдельно лучшего слесаря, отдельно купить себе аварийщика, чтобы он круглосуточно дежурил. Поверьте, тогда по первой строке мы будем платить больше, чем по всем коммунальным услугам вместе взятым. Поэтому первая строка на сегодня – это самый низкий, самый щадящий платеж по сравнению со всеми остальными.